احکام سرقفلی

احکام سرقفلی
مسئلۀ ۲۶۱۶ :    سرقفلی عبارت است از افزایش قیمت محل کسب که از بودن و کارکردن مستأجر در آنجا به وجود می‏آید و اساساً سرقفلی به محل کسب تعلّق دارد و چون مستأجر حضور خود را منشأ این افزایش قیمت می‏داند، برای آن ارزش قائل است و چون آن‎را مربوط به همان محل کسب می‏داند پس خود را به نوعی مالک می‏شناسد که موجر نمی‏تواند او را بیرون کند یا قیمت اجاره را بالا ببرد و به همین دلیل فراوان دیده می‏شود یک محل کسب سالیان متمادی در دست مستأجر با همان مبلغ اجاره سابق باقی می‏ماند، در حالی که نظایر محل مذکور چندین برابر آن وجه اجاره می‏پردازند، در واقع در این نوع محلها دو گونه اجاره پرداخت می‏شود، یکی اجاره ملک که به صاحب اصلی پرداخت می‏شود و دیگری سرقفلی که به آن کسی داده می‏شود که در آن محل مشغول کسب است و به گمان خود ارزش اصلی و واقعی مغازه را هم او ایجاد کرده است.
مسئلۀ ۲۶۱۷ :    سرقفلی دارای اقسامی است که بعضی باطل و حرام و بعضی نیز حلال و جایز است که به ترتیب زیر است:
1- بودن مستأجر در محل کسب موجب افزایش و زیاد شدن قیمت آنجا شود و به همین دلیل مستأجر برای خود حقّی قائل بشود که پس از اتمام مدّت اجاره، مبلغی را به عنوان سرقفلی بخواهد از موجر و صاحب ملک بگیرد، این نوع سرقفلی حرام است و تحت هیچ کدام از عناوین محلّله قرار نمی‏گیرد. چون ملاک مشروعیت و عدم مشروعیت سرقفلی آنست که در هر مورد موجر و صاحب ملک بخواهد، حقّ تخلیه و اضافه کردن وجه اجاره را مطابق معمول داشته باشد، در صورتی که مستأجر با تکیه بر زور، نه حاضر است وجه اجاره را بیفزاید و نه حاضر است محل را تخلیه کند، در این موارد سرقفلی گرفتن و کسب در آن محل بدون رضایت مالک جایز نیست. بنابراین در هر موردی که صاحب ملک مطابق ضوابط، حقّ اضافه کردن وجه اجاره و تخلیه ملک را دارد، سرقفلی گرفتن و کسب در آنجا جایز و حلال است.
2- در مواردی که هنوز وقت اجاره باقی است و صاحب ملک با رضایت خود مبلغی را به عنوان سرقفلی به مستأجر می‏پردازد تا مستأجر باقی مانده مدّت را ببخشد و محل را تخلیه کند، این قسم از سرقفلی مشروع و حلال است.
3- اینکه صاحب ملک و موجر در ضمن قرارداد اجاره و یا عقد لازم دیگر شرط کند فقط مستأجر خود از مورد اجاره استفاده کند، ولی مستأجر مبلغی را به عنوان سرقفلی به موجر می‏پردازد تا او اجازه دهد مستأجر محل را به شخص دیگری اجاره دهد، این نوع سرقفلی نیز جایز و حلال است.
4- اگر موجر بخواهد مبلغی تحت عنوان سرقفلی از مستأجر بگیرد تا محلّی را به او اجاره دهد، این نوع سرقفلی نیز حلال است و در حقیقت جزء مال الاجاره محسوب می‏شود و نیز اگر مستأجر حقّ اجاره دادن به دیگری را داشته باشد، می‏تواند از آن دیگری مبلغی را به عنوان سرقفلی بگیرد و به او اجاره دهد، ولی اگر وقت اجاره خودش باقی باشد و بخواهد مبلغ زیادتری بگیرد، بنا بر احتیاط به نوعی باید در آن محل کاری مانند تعمیرات انجام داده باشد.
5- اگر در ضمن قرارداد اجاره شرط شده باشد که مستأجر مادامی که در آنجاست و نمی‏خواهد آنجا را تخلیه کند، موجر ملک را به وی اجاره دهد و مبلغ اجاره را هم زیاد نکند و موجر نیز حقّ بیرون کرن مستأجر را نداشته باشد، در این صورت مستأجر می‏تواند از موجر یا شخص دیگر، مقداری به عنوان سرقفلی در برابر حقّ اسقاط شده موجر بگیرد و دوباره آن حق به موجر بگردد یا اینکه محل را تخلیه کند.
مسئلۀ ۲۶۱۸ :    در تمام مواردی که انسان بدون قید و شرط چیزی را اجاره می‏کند، باید پس از تمام شدن وقت اجاره آن‎را به صاحبش بازگرداند و اگر صاحب آنجا حاضر به قرارداد مجدّد نباشد نمی‏توان او را به زور وادار کرد. بنابراین مستأجر نمی‏تواند به بهانه اینکه مدّتی در آنجا کار کرده و در آن ملک بوده است و یا بهانه کند که اگر آنجا را ترک کند کارش کساد می‏شود، مبلغی را از مالک به عنوان سرقفلی دریافت کند و اگر بگیرد حرام کرده است و نمی‏تواند در آن تصرّفی بکند. در این فرض اگر ملک را خالی نکند غاصب و ضامن اجرت آنجا در حد متعارف است.
مسئلۀ ۲۶۱۹ :    اگر محلّی را اجاره کند و در ضمن عقد اجاره یا عقد لازم دیگر با صاحب ملک شرط کند مثلاً تا مدّت پانزده سال قیمت اجاره را بالا نبرد و در ضمن مستأجر حق داشته باشد محل را به دیگری اجاره دهد و نیز شرط کند اگر مستأجر این محل را به شخص ثالث، اجاره داد، صاحب ملک با او مانند مستأجر اول برخورد کند و اگر آن شخص سوّم به فرد چهارمی واگذار کرد، صاحب ملک با آن شخص چهارّم مثل شخص دوّم رفتار بکند و اجاره را بالا نبرد، در این فرض مستأجر اول می‏تواند محل را به دیگری اجاره دهد و مبلغی هم به عنوان سرقفلی مثلاً از مستأجر دوّم بگیرد تا دست از آن محل بردارد و مستأجر دوّم به سوّم و سوّمی هم به چهارّمی می‏تواند این قرار را تحویل دهد و در برابر این واگذاری حقّ سرقفلی بگیرد و مشروع و حلال است.
مسئلۀ ۲۶۲۰ :    اگر مستأجر در ضمن عقد اجاره یا عقد لازم دیگر، با موجر شرط کند مبلغ اجاره را تا مدّت معینی مثلاً ده سال، بالا نبرد و حقّ اخراج وی را نیز از آن محل نداشته باشد یا شرط کند مستأجر حق داشته باشد تا ده سال مثلاً به همان مبلغی که اجاره کرده، در سالهای بعد هم اجاره کند و موجر هم این شرط را قبول کند، در این صورت مستأجر می‏تواند به عنوان تحویل محل یا به عنوان صرف نظر از حقّ خود یا صرف نظر از مقداری از حقّ خود، از خود موجر یا از دیگری، مبلغی به عنوان سرقفلی‏ بگیرد و آن حلال و مشروع است.
مسئلۀ ۲۶۲۱ :    اگر مستأجر در ضمن قرارداد اجاره یا عقد لازم دیگر، با مالک شرط کند که بعد از تمام شدن وقت اجاره حقّ اولویت استیجار با او باشد و مالک هم قبول کند، اگر مستأجر حاضر به اجاره کردن باشد، مالک حقّ اجاره به دیگری را ندارد و در این صورت مستأجر حق دارد از مالک یا کس دیگر، مبلغی به عنوان سرقفلی گرفته و آن حق را اسقاط کند.